こんにちは、ハルです。
街を開発するとき、誰でも自由にできるわけではありません。
宅建や不動産鑑定士の勉強をしていると必ず出てくる「開発許可」。
✅本記事では、都市計画法に基づくこの許可制度について、できるだけシンプルかつ詳しくまとめました！
開発許可とは？
開発許可とは、土地の区画形質の変更（宅地造成など）を行うために、都道府県知事などから受ける許可のことです。
街を無秩序に広げないため、開発には一定のルールが設けられています。
無許可で開発行為を行うと、原状回復命令や罰則が科されることもあるため、非常に重要な制度です。
開発許可が必要な場面
区域ごとに、開発許可が必要な面積基準が異なります。
| 区域 | 許可が必要な面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 1000㎡以上 |
| 非線引き区域 | 3000㎡以上 |
| 市街化調整区域 | 原則すべて |
| 準都市計画区域 | 3000㎡以上 |
| 都市計画区域外 | 1万㎡以上 |
● ポイント
- 市街化区域では「小規模開発（1000㎡未満）」なら許可不要の場合もあり
- 市街化調整区域では、基本的にすべて開発許可が必要（例外事例あり）
- 非線引き区域・準都市計画区域では3000㎡以上が基準
- 都市計画区域外では原則不要だが、大規模（1万㎡以上）開発では許可が必要な場合もあり
開発許可が不要なケース（例外）
すべての開発行為に許可が必要なわけではありません。
例えば、
- 公共事業（道路、公園整備など）
- 都市計画事業（土地区画整理事業など）
- 小規模な自己用住宅（基準面積未満）
- 農林漁業用建築物の開発行為
など、特定の条件を満たす場合には開発許可が不要となります。
許可が必要かどうかを判断する際には、都市計画法や自治体ごとの条例をしっかり確認することが重要です。
実体験：私はこう覚えた
開発許可に関する面積要件は、覚えるべき数字が多くて混乱しがちでした。
そこで私は、自分で手書きの表を作成して、毎日見返すようにしていました。
| 区域 | 許可が必要な面積 |
|---|---|
| 市街化区域 | 1000㎡以上 |
| 非線引き区域 | 3000㎡以上 |
| 市街化調整区域 | 原則すべて |
| 準都市計画区域 | 3000㎡以上 |
| 都市計画区域外 | 1万㎡以上 |
表にまとめて目に入る形にしておくことで、数字だけでなく、区域ごとのイメージも一緒に覚えられるようになりました。
試験直前でも、この表を頭に思い浮かべるだけで、安心して問題を解くことができました。
数字を覚えるのが苦手な方には、「自分なりにまとめて整理する」方法、おすすめです！
まとめ
開発許可は、街を守るための重要な仕組みです。
市街化区域、非線引き区域、市街化調整区域、準都市計画区域、都市計画区域外それぞれで、許可が必要となる基準面積が違うことをしっかり押さえましょう。
都市計画区域・用途地域の理解とセットで覚えると、宅建や不動産鑑定士試験でも得点源になります。
焦らず、少しずつ、確実に積み重ねていきましょう！
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